Boliglån

Boliglån

Din guide til det viktigste du må vite

Hva trenger du å vite når du skal ta boliglån? For førstegangskjøpere kan det være en stor beslutning å ta ut boliglån. Med guiden vår kommer du enkelt gjennom ditt første boliglån og boligkjøp. Her får du den viktigste informasjonen, du må tenke på, når du skal ta boliglån.

Har du allerede bolig og skal flytte, finner du også tips og triks til mellomfinansiering og refinansiering av boliglån.

Gjennom livet trenger du forskjellige boligtyper - fra ung og glad singelstudent med liten leilighet eller hybel, til samboerpar med litt mere plassbehov sentralt i byen, og barnefamilien som drømmer om hage og rolige omgivelser, til seniorparret som trenger bolig med god tilgjengelighet. Uansett hvor du er i livet, og hvilken bolig du drømmer om, trenger du sannsynligvis å ta boliglån for å finansiere boligdrømmene dine. Det kan være dyrt og stressende å kjøpe ny bolig, og derfor er det viktig at du får all den hjelpen du trenger, slik at du får et boliglån som passer deg og dine behov.

Slik finansierer du boligkjøp

Det er de færreste som har mulighet for å spare opp til å kjøpe ny bolig kontant. Derfor må de fleste finansiere boligkjøp med boliglån. Du må ha en viss egenkapital som sikring av boliglånet, men det kan gjøres på mange måter.

De fleste finansierer langt det meste av boligkjøpet gjennom boliglån. En del må spe på med oppsparte midler til egenkapital, slik at du kan få godkjent boliglånesøknaden din. Derfor er det lurt å spare opp penger til å kjøpe bolig i god tid.

Hva skal du ha i egenkapital?

Egenkapital er den sikkerheten du gir banken for lånet dit, og den sikkerheten kan være sparepenger, pant i eiendom, eller at noen stiller som kausjonist for deg. Du trenger ikke nødvendigvis å ha all egenkapital i kontanter, men har du oppsparing, viser du også banken at du har orden på økonomien din, og kan da kanskje få lavere renter. Hvor mye du kan spare på rentene på boliglånet, kommer også an på din generelle økonomiske situasjon.

Finanstilsynet har satt minimumsgrensen for egenkapital på 15% av kjøpesummen. Det vil si at du skal kunne bidra med 15% av kjøpesummen som oppsparing, eller skal kunne tilby sikkerhet i annen eiendom for et tilsvarende beløp. Du trenger ikke å ha 15% av kjøpesummen i kalde kontanter på kontoen din, men det er bra å ha noe av egenkapitalen som oppsparing, men resten av beløpet kan være sikring i annen eiendom, eller gjennom kausjonist.

Vil du helst stille med egenkapitalen i kontanter når du søke om boliglån, trenger de ikke alle sammen å være dine. Det er vanlig å få private lån av foreldre eller besteforeldre, og dersom du har mulighet for dette, er det veldig greit. Husk å få en skriftlig kontrakt på dette lånet også, slik at dere er enige om tidsramme for betaling, og om du skal betale renter.

Da skal du bare huske å oppføre beløpet på selvangivelsen din - det er bare til opplysning, og du får ikke ekstraskatt.

Er du førstegangskjøper har du sjeldent selv så mye eiendom, at den kan fungere som sikkerhet for et boliglån. Vanligvis er det fast eiendom som fungerer som pant, men det kan også være egen bedrift eller andre verdier, som banken vurderer har tilstrekkelig stor fremtidig verdi, til at det kan garantere for lånet ditt. For eksempel kan du ikke få garanti på bilen din, siden den har høy nedskrivningsverdi, men om du eier en hytte, kan den fungere som garanti.

Du kan også få en kausjonist, som stiller opp som garant for lånet ditt. Det er som oftest familie eller nære venner som er kausjonister, men det kan i prinsippet være hvem som helst, som banken vurderer kan garantere for lånet ditt. En kausjonist skriver under på at vedkommende ansvarer for lånet ditt, dersom du misligholder det.

Kausjonisten får mulighet for en del innsikt i økonomien din, og har rett til å få vite om du betjener boliglånet ditt etter avtale når som helst, og kan få opplysninger om dette fra långiver uten å involvere deg.

De fleste kausjonistforhold er uproblematiske, særlig når det handler om boliglån. Da vil det i realiteten oftest være foreldre eller besteforeldre, som setter eiendommen sin i pant for boliglånet ditt. Likevel er det en god ide å få en skriftlig kontrakt med din kausjonist, slik at dere er enige om vilkårene.

Har du ikke mulighet for hverken å spare opp 15% av eiendomsprisen, ta pant i annen eiendom eller få kausjonist, er det likevel mulig å få huslån.

Mange førstegangskjøpere deler utgiftene til boligen med andre. Det kan være en partner, men det kan like godt være en eller flere venner. Kjøper du bolig som ung eller student, har du kanskje ikke behov for mye plass, eget kjøkken og bad, og da kan det være greit å dele med andre.

Da kan dere ta et felleslån, og deler både på lånet og utgiftene til det, samt på summen, som skal stilles som sikkerhet for boliglånet.

Uansett om du tar boliglån og kjøper bolig med venner eller kjæreste, er det viktig at dere lager en skriftlig kontrakt, slik at dere har en avtalt tidshorisont på hvor lenge dere regner med å bli boende, avtalt tidshorisont på lånet og hvor stor andel av det hver part skal betale, fast avtale om hva dere gjør hvis noen vil kjøpes ut, og sikrer at det finnes mulighet for å overta det fulle boliglånet senere.

Kan du ta boliglån?

Legg detaljert budsjett

Før du begynner å tenke på å kjøpe bolig, bør du legge et budsjett. Aller best er det, om du kan legge budsjett i god tid, slik at du også har mulighet for å spare opp egenkapital. Det kan være vanskelig å forutsi hvordan boligprisene vil bli.

Du bør legge et budsjett, der du kan legge deg fast på en oppsparing tilsvarende et boliglån, som er rimelig i forhold til din økonomi. Det vil si et beløp, hvor innkomsten din er høy nok til å betale ytelse på boliglånet. Deretter kan du se på hvor stor bolig du har mulighet for å kjøpe, og med hvilken beliggenhet. Husbanken har tatt frem en budsjettplanlegger for unge boligkjøpere,men den virker selv om man er over 34 også.

Der kan du legge inn tall for bruttoinnkomst, nåværende boligutgifter, mulighet for oppsparing, skatteutgifter, lån og daglige utgifter, og se når du har spart opp egenkapital nok til å kunne søke om boliglån.

Slik sparer du til boliglån

De fleste førstegangskjøpere sparer til boligkjøp i BSU (boligsparing for unge). De fleste banker har BSU-sparemulighet, og du kan bruke BSU til og med det året du fyller 33. Det gir deg den beste renten, og du kan trekke fra 20% av det innsatte beløpet i skatt.

Du kan lese om skattefradraget på Skatteetatens nettside.Totalt sett kan du spare 300.000 kroner på BSU, og får da renten i tillegg - den teller ikke med i din totale oppsparingen. Sparer du maks-beløpet på 300.000 kroner, svarer det til at du har egenkapital for å ta boliglån på opptil to millioner kroner.

Oppsparingen fra BSU-kontoen skal brukes til boligutgifter, ellers ses det som kontraktbrudd - og da skal du betale tilbake skattefradraget. Etter du fyller 34 år, kan du bruke renten fra BSU på det du vil, men selve sparebeløpet skal fortsatt brukes på boligkjøp. Før 34 år skal hele beløpet, både renter og oppsparing, brukes på bolig.

Det kan også være til betjening av boliglånet ditt, og trenger ikke å være til egenkapital. Renten på BSU er såpass høyt at det lønner seg best å la kontoen stå så lenge som mulig. Renten på BSU ligger mellom 3 og 5%, hvilket er mye høyere enn flertallet sparekontoer. Du kan søke på Finansportalens nettside, for å finne den beste BSU-avtalen.

Du kan også spare BSU selv om du har bolig, hvis du regner med å flytte senere. BSU er ikke bare er til førstegangskjøpere, men også til andre unge på boligmarkedet. Det er veldig greit for barnefamilier, som ofte har mange utgifter, mens barna er små og man etablerer seg.

Har du mye oppspart egenkapital, har du også større sjanse for å få bedre vilkår på boliglån, og kan kanskje låne til drømmehuset ditt, i stedet for å tilpasse drømmen til en mere nøysom virkelighet.

Er du over 34, kan du dessverre ikke spare opp i BSU. Da lønner det seg bedre å se på en sparekonto eller investeringskonto til sparepengene dine. Det er lurest å sette sparepengene på en konto, hvor de gir høyere renteavkast enn på brukskontoen din, men hvor du fortsatt har stor sikkerhet for å unngå tap.

Bra å vite når du tar boliglån

Banken undersøker økonomien din, når du søker om boliglån for å vurdere om du kan betale betjene det boliglånet du ønsker. Banken setter renten på boliglånet, alt etter hvordan din økonomi ser ut, og derfor er det greit å vite, hvilke parametre, du bliver vurdert på, når du søker om boliglån.

Egenkapital

Du skal stå for minimum 15% av egenkapitalen selv. De fleste banker inndeler huslånene i renteklasser, og for å få den beste renten, må du stille med høyere egenkapital. Vanligvis skiller det mellom 85% finansiering, 70% finansiering og 60% finansiering.

Når du skal spare opp til egenkapital, må du huske at det også kommer andre utgifter til boligen enn bare boliglånet. Kjøper du en selveierbolig, skal du betale dokumentavgift på 2,5%av kjøpesummen - og med en kjøpesum på eksempelvis 2 millioner kroner blir det 50.000 kroner + tinglysningavgift på 500 kroner. Skal du kjøpe i borettslag, er omkostningen på cirka 500 kroner.

Økonomi og betalingsevne

Banken undersøker din økonomi og betalingsevnene - det vil si hvor mye annen gjeld og utgifter du har, sammenlignet med inntektene dine. Dermed regner banken på hvor mye du har råd til å betale til betjening av boliglånet ditt. Du skal dokumentere inntektene dine med selvangivelse og lønnslipper.

Har du ny jobb, holder det vanligvis å vise fram kontrakten. Har du egne bedrift, skal bedriften din ha stabil økonomi, slik at du får tilstrekkelig lønninntekt. Banken tar også med sparekapital, og ser på hvor villig du har vært til å spare opp selv. Dessuten legger de til et lite svingningsmonn, slik at du også kan betale lånet, hvis renten øker.

Familiesituasjon

Banken ser også på familiesituasjonen din, fordi den har betydning for økonomien din. Tar du boliglån med samboer eller ektefelle , eller med en venn for den saks skyld, ser banken på økonomien til dere begge to.

Spareevne og jobbevne

Banken ser også på om du klarer å spare opp penger, og om du har jobb. Viser du evne til å kontrollere økonomien din, har du bedre kort på hånden for å få et boliglån med bra rente.

Boligønskene dine

Banken ser også på hvilken bolig du er ute etter. Overvei hvilken boligtype du trenger, og hvilket område, som passer deg og familien din best. Da kan du sjekke prisene, og har en ide om hvor mye du trenger i boliglån.

Er du fleksibel, er det nok enklere å finne fram til en løsning, mens det kan bli litt vanskeligere om du bare må ha en bestemt drømmebolig. Noen foretrekker også å ta møte med banken først, slik at de får vite hvor mye de kan få i boliglån, og ser deretter på hvilke boliger, som ligger innfor det boliglånet. Da bliver man heller ikke så lett skuffet om man ikke får boliglån til drømmehuset.

Andre lån

Banken ser på andre lån som en del av betalingsevnen din - du må også betale ned dine andre lån, og det påvirker så klart hvor mye du klarer å betale i boliglån. Har du store, eller dyre lån, kan det være lurt å legge dem om, eller betale ned på dem, før du skal ta boliglån. Ellers kan det hende at du kun kan få et mindre boliglån.

Finansieringsbevis

Du trenger ikke å ta opp boliglån, før du har funnet en bolig og vunnet den i budrunde. Når du skal ut og finne bolig, kan du be om å få et finansieringsbevis. Finansieringsbeviset ditt viser hvor mye penger du har mulighet for å låne, og gir deg dermed en ramme for boligkjøpet ditt.

Du kan bruke finansieringsbeviset ditt som grunnlag for en budrunde, og endrer det til lån, når du har vunnet en budrunde. Dette gjør boligjakten en del lettere og mindre stressfyllt.

Hvilken type boliglån?

Du kan velge mellom svært mange forskjellige type boliglån. Her skisser vi opp de overordnede typene, men det er viktig at du selv undersøker markedet, og forhandler med din bank, slik at du får best mulig vilkår. De fleste bankene behandler boliglånesøknader individuelt, og kan tilby skreddersydde løsninger, slik at boliglånet passer til akkurat deg og din bolig.

Annuitetslån eller serielån?

Skal du ta boliglån kan du som oftest velge mellom annuitetslån eller serielån.

Med annuitetslån som boliglån, betaler du samme beløp hver måned i hele boliglånets løpetid. I begynnelsen betaler du mest rente på boliglånet og lite av avdraget på hovedstolen, altså selve boliglånet. Etter hvert blir renteandelen lavere, slik at du betaler av på selve boliglånet.

I starten er det faste beløpet lavere enn ved serielån, hvor innbetalingen minker eter hvert som du betaler ned på boliglånet. Totalt sett koster annuitetslån mere enn serielån. Annuitetslån er bra, hvis du trenger å ha en fast utgift for at det passer inn i budsjettet ditt.

Med et serielån som boliglån, betaler du et høyere beløp i begynnelsen av avbetalingsperioden, som siden blir lavere. Du betaler nemlig det samme i avdrag på hovedstolen hver måned, slik at renten blir lavere på lånet, etter hvert som du betaler ut lånet. Dermed blir serielånet også billigere i lengden.

Det er lurt, dersom du har råd til å betale mere på lånet til å begynne med.

Boliglån for ungdom under 34

De fleste utlånere har særlige tilbud på boliglån til unge. Det gjelder oftest for unge under 34 år, men enkelte banker og utlånere gir særlig gode vilkår til og med 40 år. Her kan du også låne opptil 85% av kjøpesummen, og som oftest til en fordelaktig rente.

Noen banker har dette som en del av en ungdomspakke, og da må du sjekke om de andre elementer i ungdompakken også er en fordel for deg. Det kan være brukskonto, sparekonto, forsikringer og annet. Kanskje trenger du egentlig ikke alt i kundepakken, eller kan det få det billigere annetsteds, og da lønner det seg ikke nødvendigvis å ta ungdoms boliglån.

Boliglån for deg som er over 34

Grensen for hvor du bare er vanlig kunde, og når du kan få ungdomslån går vanligvis ved 34 år hos flertallet banker. Dette er fordi skillet mellom BSU-sparing og annen oppsparing også ligger her, og derfor har de fleste kunder over 34 år litt andre vilkår. Mange banker har en boliglånekalkulator, der du kan se hva du kommer til å betale for boliglånet ditt.

Boliglånet ditt blir tilpasset dine boligønsker og din økonomiske situasjon, og derfor må du be om et boliglånetilbud for å få rentenivå og kostnader på ditt lån. Akkurat som med ungdomsboliglån kan et helt alminnelig boliglån også kreve at du kjøper en samlet pakke med banktjenester for å få den beste renten. Her skal du så klart også vurdere om det kan lønne seg, eller om resten av bankpakken er for dyr i utgifter, til at det lønner seg i forhold til en lavere rente på boliglån.

Rammelån

Du kan også få boliglånet som rammelån hos en del banker. Det vil si at du får et tilgjengelig lån på en viss prosentdel av kjøpesummen - det kan variere fra bank til bank, og selv kan styre pengen innenfor denne rammen. Det vil si at du ikke trenger å ta opp hele lånet med en gang, men kan 'spare' noe av lånet til senere - for eksempel hvis du skal pusse opp boligen, og vet at du får utgifter til fagspesialister.

Rammelån kan være satt opp forskjellig fra bank til bank, men de fleste gir mulighet for avdragsfrihet og at du selv kan sette opp innbetaling når det passer din økonomi. Dessuten betaler du som oftest bare renter av det lånebeløpet du har brukt - og dette bør inngå i tilbud om rammebeløp,ellers kan det bli ganske dyrt.

Et boliglån satt opp som rammelån fungerer sånn sett som en tilgjengelig kreditt, og kalles da også boligkreditt i noen banker.

Sjekk renten på boliglånet!

Rente på boliglån varier med markedet, og derfor bør du alltid sjekke rentetaksten hos forskjellige banker, før du tar ut boliglån. Det kan bli veldig dyrt å sitte igjen med en høyere rente enn nødvendig, siden bolig oftest er den dyreste gjenstanden vi kjøper. Du kan sjekke renten på boliglån på Finansportalens boliglånekalkulator.Husk at din individuelle boliglånsrente også er avhengig av din egenkapitalandel, innkomst og økonomi, og om du kan få ungdomsboliglån eller andre kundefordeler.

Boliglån er vanligvis forrentet ut fra fire modeller: du kan ha fastrente, variabel eller flytende rente, og rentetilpasning på boliglånet ditt.

Fastrentelån

Fastrente på boliglånet vil si at renten på lånet bliver bundet i et bestemt tidsrom. Det kan være på alt fra ett til ti års bindingsperiode. Deretter kan renten gjenforhandles, og man kan få ny bindingsperiode, eller ha variabel rente.

Da har du garanti for at du betaler et fast beløp for boliglånet ditt hver måned, og får da en veldig forutsigelig økonomi, hvilket kan gi deg trygghet i hverdagen. Til gjengjeld kan det på lengre sikt ofte bli litt dyrere, enn boliglån med variabel rente.

Det kan være bra å ha forutsigelighet i økonomien, og har du mulighet for å fastrentelån, under en periode hvor renten er lav, trenger det ikke å bli dyrt. Er økonomien litt trang, kan det være greit med fastrente, slik at man ikke får seg noen ubehagelige overraskelser, hvis rentenivået øker.

Til gjengjeld skal man tenke seg godt om, hvis man vil avvikle et fastrentelån før tid. Da kan du nemlig risikere å måtte betale banken et beløp tilsvarende deres tapte fortjeneste. Dette fungerer slik at hvis rentenivået har falt, må du betale overkurs, fordi banken selv har lånt pengene til en høyere rente, og nå vil tape innkomst på å låne dem ut til en annen kunde til en lavere rente.

På den andre siden kan du trekke overkursbetaling fra skatten på samme måte som andre renteutgifter til lån, og beløpet svarer til forutsigelsen om hvor mye du vil spare på å få deg et boliglån med flytende rente i stedet for fast.

Blir rentenivået høyere, får lånet såkalt underkurs, og da er det banken som skal betale deg penger. Dette er fordi banken da kan låne ut pengene til nye kunder, som betaler en høyere rente, enn du gjorde med fastrenteavtalen. Over-og underkursavtalen er fastlagt i Finansavtaleloven.

Det kan også bli vanskeligere å bytte bank, om du har fastrentelån. De fleste kvier seg ved å måtte betale for overkurs, mens det på den andre siden heller ikke frister mye å få høyere rente på boliglånet, om fastrenten ligger lavere enn det generelle rentenivået.

Variabel rente

Variabel rente, eller flytende rente følger markedsutviklingen. Det vil si at om renten øker, følger din boliglånsrente med opp, og om markedsrenten faller, blir renten på boliglånet ditt også billigere. Tar du boliglån under en periode med høyt rentenivå, kan det være lurt å få flytende rente, slik at du kan få med fordelene med en lavere rente, når rentenivået faller igjen.

Du må bare huske at du alltid kan risikere at renten øker ytterligere, og da skal du ha romslig nok økonomi til at du forsatt klarer å betjene lånet ditt. Renten varierer i perioder og tåler økonomien din litt variasjon i utgifter til boliglån, betaler flytende rente seg vanligvis bedre enn fastrente, når det handler om lån med lange betalingsrammer.

Rentetilpasningslån med fast ytelse

Vil du betale boliglånet ditt fortest mulig, er rentetilpasningslån med fast ytelse et bra alternativ. Her er det restløpetiden som er variabel når renten faller eller stiger, i stedet for at du får en variabel utgift. Renten på slike boliglån er ofte lav, så en større del den faste ytelsen er avdrag på hovedstolen av boliglånet ditt.

Dermed bliver du raskere blir kvitt gjelden din. Vanligvis har rentetilpasningslån en maksimal løpetid på 30 år og fungerer slik at du betaler et fast avdrag. Er renten lav, betaler du lånet ditt ut raskere, siden en høyere del av ytelsen da er til avdrag på hovedstolen. Øker renten, bliver det en lavere del av hovedstolen som er dekket av den månedlige ytelsen, og da tar det lengre tid å nedbetale lånet.

Ytelsen din kan kun bli høyere, hvis bidragssatsen blir justert, eller hvis renten stiger så mye at avviklingen ikke kan holdes innenfor lånets maksimale løpetid. Risikoen for dette kan imidlertid minskes ved å betale en høyere fast ytelse. Så lenge det er en fast ytelse, kan du ikke få avdragsfrihet på lånet.

Løpetid på boliglån

Avbetalingsperioden, eller løpetiden, på boliglånet ditt, er den tiden det tar å betale tilbake boliglånet ditt. De fleste banker tilbyr boliglån med nedbetalingstid på mellom 10 og 30 år. Boliglån har ofte lang avbetalingsperiode, siden boligen vanligvis er en langvarig - og dyr - investering.

Det lønner seg ikke alltid å ta lengst mulig nedbetalingstid på boliglånet ditt.

Jo lenger nedbetalingstid du har, jo mere kommer du til å betale i renter, uansett hvor fordelaktig rentesatsen din er. Dermed lønner det seg alltid bedre å ta en kortere nedbetalingstid, og prioritere nedbetaling av boliglån. Kommer boliglånet ditt opp over to millioner kroner, kan renteforskjellen mellom 20 og 30 års avbetalingsperiode koste over en halv million kroner i renter.

Mange unge låntakere velger maks løpetid på boliglånet for å minimere utgiftene i starten. Det er ikke alltid så lurt, og særlig ikke hvis du regner med å flytte fra singelboligen til en familiebolig, emn kan være nødvendig. Problemet er at de fleste har størst utgifter i etableringsfasen.

Samtidig er flertallet også i begynnelsen av karrieren , slik at man kan regne med å tjene mere på sikt, og da får en mere romslig økonomi. Velger du lang løpetid på lånet, er det bra å sjekke om du kan velge å innbetale mere senere, hvis økonomien din bedrer seg.

Velger du kort løpetid på lånet ditt, vil du om oftest ha mulighet for å forlenge løpetiden, dersom du får behov for det. Det kan være ved arbeidsledighet, samlivsbrudd eller annet, som gir deg dårligere økonomi i en periode.

Vil du derimot avkorte løpetiden på lånet ditt, kan du justere på løpetiden ved å sette opp den månedlige innbetalingen, eller innbetale mere i de periodene, du har bedre råd. Nå du skal vurdere hvor lang løpetid, du vil ha på lånet, skal du ikke bare se på den effektive renten, men på hvor mye lånet koster deg totalt sett. Det er ofte bedre å vurdere hvor mye du klarer å betale, enn hvor lavt månedsbeløp du kan få.

Har du fastrentelån, kan du risikere å måtte betale for bankens rentetap i fall du endrer i kontrakten i forhold til boliglånets løpetid. For å finne ut av dette, må du kontakte banken.

Kjøper du bolig som singel eller par, og regner med å flytte videre til en annen bolig innenfor det neste tiåret, kan det ofte lønne seg å litt kortere nedbetalingstid, hvis det er mulig. Da kommer du til å betale mere hver måned, men i kortere tid, og får dermed høyere inntekt ved salg av boligen, som ikke skal brukes til å betale ut det resterende boliglånet. Slik kan du bruke avkastet ditt på å finansiere kjøp av ny bolig.

En annen mulighet for å kjøpe bolig med kort tidshorisont er borettslagsandel.

Kjøper du derimot familiehjemmet eller seniorbolig, kan du sannsynligvis regne med å bli boende der lenge. Da er det greiere med lang avbetalingsperiode.

Avdragsfrihet

Avdragfrihet på boliglånet vil si at du bare betaler renten på boliglånet dit og ikke betaler til nedbetaling av selve lånet. Det kan være nyttig, hvis du har perioder med dårlig økonomi, men vil stort sett alltid bli dyrere i lengden. En del velger avdragsfrihet for å kunne pusse opp boligen, og det kan jo være nødvendig.

Likevel bør du vurdere å betale mest mulig i terminbeløp. Betaler du bare renten under en lavrenteperiode, og ikke selve lånet, risikere du å få en økonomisk smell når renten går opp. Det er nemlig sjeldent lurt å ha avdragsfrihet på lån med høy belåningsgrad. Fall i boligpris og økte renter, kan da bety at du sitter igjen med mere gjeld, enn hva boligen din er verdt.

Derfor er det lurt å betale ned noe av lånet, før du søker om avdragsfrihet - en tommelfingerregel er at du ikke bør ha høyere belåningsgrad enn mellom 60 og 70% av boligens verdi. Boliglånet skal betales ned uansett når man gjør det, og jo lenger tid du bruker på å betale ned boliglånet, jo mere koster det. Dermed er avdragsfrihet noe du kun bør benytte, dersom det er nødvendig for å holde sammen på din daglige økonomi i tilfelle av perioder med dårlig økonomi som mistet jobb, skilsmisse eller sykdom.

Da kan et avdragsfri boliglån gi deg plass i økonomien til nødvendige utgifter, slik at du for eksempel slipper å selge huset. Økonomisk sett er det ikke så lurt å ta avdragsfritt boliglån, bare fordi det kan være trivelig med en sydenferie med familien.

Unntak for dette kan være i når du skal inn på boligmarkedet som førstegangskjøper, og fortsatt er studerende, eller har lav startlønn. Da kan det være greit å ta et avdragfritt boliglån slik at du får mulighet for å få en bolig i det hele tatt. Gjør du dette, bør du på sikt få en økonomi, slik at du kan betjene avdrag på lånet ditt, og medregne dette i boligbudsjettet.

Da skal du også huske at hvis du tar lån med variabel rente, kan renten stige, slik at boliglånet ditt bliver en del dyrere, når du skal betale avdrag. Derfor er det lurt selv for studenter og førstegangskjøpere å betale avså mye som mulig på boliglånet. Finanstilsynet har undersøkt boligmarkedet i forhold til avdragfrihet, og anbefaler at man ikke har avdragsfrihet, hvis boliglånet utgjør mere enn 70% av boligens verdi, og helst ikke i lengre tid enn ett år. Slike undersøkelser lager Finanstilsynet hvert år, og du kan oppdatere deg på nettsiden deres.

Hvilket boliglån bør du velge?

Du bør velge boliglån etter din økonomiske situasjon. For de fleste vil det lønne seg å eie bolig, fremfor å leie, siden du får pengen for prisøkning av boligen med som formuevekst, når boligen din øker i verdi. Dermed kan det nesten alltid betale seg å ta boliglån for å komme inn på markedet, frem for å stå utenfor.

Leiebolig kan også være vanskelig å få tak på, og dermed kan det bli nødvendig å kjøpe bolig. Det er også viktig å legge budsjett selv, og du bør være oppmerksom på at selv om banken tilbyr høyt boliglån, er det kanskje ikke alltid lurt å ta ut det høyeste boliglånet du kan få.

Løpetiden er en annen parameter du kan justere på i forhold til ytelse. Har du lengre løpetid, kan den månedlige ytelsen bli lavere, selv om den total utgiften til boliglånet bliver høyere. Du kan alltid betale inn mere hvis du får bedre råd senere, slik at løpetiden bliver kortere.

Er du førstegangskjøper, eller har høyt ytelse på boliglånet ditt i forhold til inntekten, kan det være lurt å ha fastrentelån eller rentetilpasningslån med fast ytelse. Da bliver ytelsen ikke plutselig høyere, slik at du ikke kan betjene lånet ditt. Unntaket for dette, er hvis renten ligger veldig høyt når man tar boliglån.

Da kan det oftest betale seg bedre å ta boliglån med variabel rente, uansett hvor romslig økonomien er. Husk at det er vanskelig selv for fagpersoner å forutsi hvordan renteutvikling vil bli, og at fastrente kan ha betydning hvis du vil avvikle boliglånet ditt før tid.

Boliglån kan kan lages på veldig mange måter, og derfor kan det være vanskelig å si presis hva som passer til akkurat din situasjon. Det er en rekke tommelfingreregler, som er bra å følge, og utover dette må du oppsøke markedet for aktuelle priser og be om tilbud fra de lånutbydere, du synes har mest fornuftige tilbud. Det kan være en litt krevende jobb å finne det beste huslånet, men du kan spare mye, siden det sannsynligvis er det største lånet du kommer til å ta opp.

Sjekk dette før du tar boliglån:

Gebyrer

Det er vanligvis gebyrer på boliglån. De fleste banker har depotgebyr på boliglån. Det vil si at du skal betale gebyr for at bankens arbeide med sikkerhetsstillelsen for boliglånet ditt.

I et langt perspektiv utgjør depotgebyr ikke mye av boliglånet, men om du kan få et bedre tilbud innenfor kort tid, kan prisen på etableringsgebyr bety en del.

Du skal ofte også betale etableringsgebyr for å opprette lånet ditt. Noen banker operer også med termingebyr, altså gebyr for å håndtere innbetaling av den månedlige terminen din. Det er etterhvert sjeldent, siden de fleste innbetalinger foregår over nettbank, og termingebyr er bra å unngå - termingebyr på bare 20 kroner 12 gange om året i 30 år blir 7200 kroner.

Det er jo like greit å unngå.

Renter

Sjekk rentenivået på boliglånet - vanligvis skiller renten mellom 60, 70 og 85% lån av kjøpesummen og mellom 500.000, 1 million og to millioner kroner. Du må dessverre be om tilbud på boliglån, før du kan få din rentesats, fordi den blir basert på din individuelle økonomi. Når du får et tilbud på boliglån, skal du se på den effektive rente, som tilsier hvor mye du skal betale i alt for lånet ditt, inkludert gebyrer.

Sjekk at alle gebyrer faktisk er innberegnet i den effektive renten. Den nominelle renten tilsier bare den aktuelle rentesatsen, og inkluderer ikke andre kostnader ved boliglånet.

Andel egenkapital

Andelen av egenkapital har en del å si for hvilken rente du kan få. Jo mere du har i egenkapital , jo mindre blir lånet, og jo billigere blir det også. Dessuten får du ofte best rente hvis du kan tilby egenkapital på mellom 30 og 40% av kjøpssummen.

Det er ofte en del penger, og derfor det meste aktuelt for de som allerede er ute på boligmarkedet, og kan finansiere deler av den nye boligen ved salg av nåværende bolig, eller som deler på utgiftene som par med to inntekter.

Nedbetalingstid

Nedbetalingstiden har en del å si for hvor dyrt lånet ditt kommer til å bli. Generelt sett blir boliglåne (og andre lån) dyrere, jo lengre tid du drar ut betalingen. Det er fordi du da kommer til å betale mere i renter, enn hvis du nedbetaler lånet raskt.

Totalkostnad

Når du undersøker renten, skal du også huske å regne ut totalkostnaden på lånet. Da kan du se hvor mye du kommer til å betale totalt sett for hele boliglånet, og kan se hvilken forskjell eksempel vis løpetid utgjør i forhold til boliglånets kostnad. Utlåner skal opplyse totalkostnaden på boliglånet, akkurat som den effektive renten skal opplyses.

I priseksempler kan du også se totalkostnaden, og da vurdere lånetilbudene i forhold til konkurrerende boliglån.

Husk at du kan trekke fra deler av omkostninger til lån i skatt. Du kan se hvordan du gjør dette på Skatteetatens nettside.

Mulighet for endring av boliglånet

Det er lurt å undersøke hva muligheten er for å endre på boliglånet ditt. Dette gjelder både i forhold til endring av lånetype, om du har fastrentelån, variabel rente eller en annen type lån, i forhold til nedbetalingstid, mulighet for å avdragsfrihet, flytte lånet til annen bank, og dine muntligheter hvis du vil gjøre opp lånet før tid, for eksempel hvis du flytter. Det du skal undersøke er både om det er mulig få til endringer du kan tenke deg blir relevante, og hvor mye det i så fall kan koste deg.

Mellom boliger - hva med boliglånet?

Skal du kjøpe ny bolig og selge den gamle, er de fleste råd vedrørende boligkjøp og lån like for både deg og for førstegangskjøperen. Det er et par enkelte ting, som er annerledes for deg som skal selge gammel bolig og kjøpe ny. Kanskje må du legge om boliglånet ditt, eller har behov for mellomfinansiering

Mellomfinansiering

Mellomfinansiering er aktuelt hvis du ikke har solgt den gamle boligen, før du overtar den nye. Det kan hende hvis det går litt tregt å få solgt den gamle, eller du finner den nye boligen raskt.

Mellomfinansiering er da et kortsiktig lån, og vanligvis avdragfritt. Du skal altså betale lånerente, etablerings - og depotgebyr. Prisene på dette vil ofte ligge høyere enn for langsiktige boliglån.

Lånet utfris da, når den gamle boligen selges.

De fleste banker tilbyr mellomfinansiering. Det kan være vanskeligere å få mellomfinansiering hvis det er lavkonjunktur.

Refinansiere eller legge om boliglån

Det er ikke gratis å legge om boliglån, men du kan likevel spare mye penger på å optimere betjeningen av boliglånet ditt i forhold til din økonomiske situasjon. Boliglån er såpass langvarige, at livssituasjonen din fort kan endre seg, mens du betaler ned på boliglånet ditt. De fleste vil oppleve at de får bedre råd, fordi de vil få høyere lønn, ettersom karrieren utvikler seg.

Da kan det oftest lønne seg å bruke en del av de pengene på å betale mere på boliglånet, fram for å spare penger, og du bør helst unngå å bruke pengene på et generelt høyere forbruk.

Skal du refinansiere boliglånet ditt, må du regne med noen utgifter. Som oftest må du refinansiere i en annen bank for atutgiftene ikke skal overstige inntektene ved refinansiering. Vanligvis skal du betale etablerings- og depotgebyr på nytt, i tillegg til tinglysningsgebyr og fastsettelse av boligens nåværende markedsverdi.

Det er takstmann eller eiendomsmegler som skal vurdere boligens markedsverdi. Eiendomsmegler pleier å være billigst, og en del meglere gjør det også gratis. Mange banker har egne vurderingssystem for boligen, så det bør du også sjekke, før du legger om boliglånet.

Hvis boligen din stiger i verdi kan det også lønne seg å refinansiere boliglånet. Da er nemlig sikkerheten for boliglånet bedre, enn da du kjøpte huset og tok opp boliglånet ditt. Da kan du kvalifisere for bedre lånebetingelser uten å måtte refinansiere.

Hvis boligen din har steget i verdi, bør du kontakte banken for å vurdere lånebetingelsene dine.

Om du har kreditt og mindre lån,kan du også refinansiere boliglånet for å redusere dine samlede låneutgifter. Du bør da fastholde nedbetalingstiden på lånen, selv om de blir en del av boliglånet, ellers kommer du til å betale såpass mye i renter for smålån at det ikke lønner seg å refinansiere.

Vil du refinansiere må du søke om dette i banken. Det kan du vanligvis gjøre via deres nettside. Hvor de også bør ha informasjon om muligheter for refinansiering.

Ved vurdering av boliglån ser banken på akkurat de samme tingene, som da du tok ut det opprinnelige boliglånet, og du skal dokumentere inntekt, gjeld og formue, slik du skulle da du tok opp boliglånet. Du kan lese enda mere om boliglån og hva som er bra å vite på finansportalens nettside.

Andre omkostninger når du kjøper bolig

Når du kjøper bolig er det ikke bare selve omkostningen til boliglån du skal tenke på. Både før og etter boligkjøp kan du få flere utgifter enn bare boliglånet ditt - noen av dem har du selv innflytelse på, andre er fastlagte på forhånd.

Tinglysningsgebyr

Når du kjøper bolig skal du betale gebyr for tinglysing av pant - det vil si at du skal betale for at boliglånet ditt bliver registret og at det har sikkerhet i huset du kjøper. Det koster 525 kroner for fast eiendom, eller 430 kroner hvis du har kjøpt andel i borettslag.

Dokumentavgift

Dokumentavgift er en temmelig kjedelig avgift; du skal betale 2,5 % av boligens kjøpssummen, og det bliver fort dyrt. Kjøper du bolig for 2 millioner er 2,5% 50.000 kroner. Du skal ikke betale dokumentavgift, hvis du kjøper en borettslagsbolig, aksjeleilighet, eller hvis salget skjer mellom ektefeller eller registrerte partnere.

Borettslag eller aksjeleilighet?

Kjøper du deg inn i borettslag eller aksjeleilighet skal du huske å sjekke økonomien i laget. Hvor høy er fellesgjelden? Dekker den driftskostnader? Dekker den din boligs andel av renter og avdrag på fellesgjeld? Hva er inkludert? De fleste trenger strøm, oppvarming, vann, kabel-tv og Internett i boligen. Er ikke dette inkludert, må du legge det til i budsjettet, for å finne dine månedlige utgifter.

Oppussing

En del førstegangskjøpere slår til på boligen som trenger en kjærlig hånd. Den er også ofte billigere, emn husk at det kan gå med mye penger til oppussing. Få en profesjonell vurdering av hvor mye det kommer til å pusse opp boligen til en standard, dere kan leve med.

Husk at det kan være en del skjulte feil og mangler i eldre boliger, og vær særlig oppmerksom på vannskade og elektrisitet, som kan være dyrt å få ordnet.

Du får som oftest omkostningen til oppussing igjen ved salg, men det hjelper ikke mye, hvis du ikke har råd til å betale boliglånet ditt, mens du bor i boligen.

Forsikringer

Er du førstegangskjøper og flytter fra leiebolig til egen bolig, skal du også huske at det er lurt å forsikre bolig og innbo. Flytter du fra en eierbolig til annen, kan det også endre på forsikringen din. Husk å legge til forsikringspremien til utgiftene i budsjettet ditt.

Passer drømmeboligen til din økonomi?

De fleste vil vel helst bo sentralt med god plass i rolige omgivelser rett i smørøyet. Overvei hva som er viktigst for deg; vil helst bo sentralt i nærheten av kulturtilbud og byliv? Er det viktigere med god plass til barn og besøkende og en hage å kose seg i? Vil du egentlig helst bare ha en liten leilighet og heller bruke pengene på spennende reiser?

Det er også andre overveielser å ta med når du skal kjøpe bolig. Hvor er du og familien om ti år? Er boligen stor nok da? Kommer du eller partneren din til å flytte etter jobbmuligheter, eller er det mulig å pendle dit jobben er? Det lønner seg ofte bedre å kjøpe en bolig, som passer familien lenge, enn å flytte mange ganger. Hvis du bor sentralt, slipper du kanskje å ha bil, og får dermed litt romsligere budsjett.

Flytter du litt lengre fra sentrum, kjøper noe som er litt mindre, eller har du mulighet for å pusse opp selv, kan du finne en billigere bolig og slipper da med billigere boliglån. Derfor må du gjøre opp hva som er viktigst for deg.