Hvordan ser fremtiden ut i Skandinavias hovedstater?

Tidligere i år skrev den Danske DR om en ett-roms leilighet i Oslo som ble lagt ut til salgs for 2,175 millioner kr, til tross for at den kun var på 18 kvadratmeter. Selv om for at dette ble sett på som sjokkerende nyheter i Danmark, finner vi flere paralleller mellom Skandinavias hovedstater. Men hvilket av boligmarkedene er det egentlig verdt å satse på fremover?

Boligmarkedet er i noenlunde balanse på landsbasis, i følge Terje Halvorsen, administrerende direktør i DNB Eiendom, men til tross for det finner vi et problematisk og lite bærekraftig boligmarked i Norges hovedstad. Tidligere i år la Samfunnsøkonomisk analyse frem deres nyeste prognoserapport der de predikerer at boligprisene i Oslo kun vil fortsette å øke de neste tre- fire år. Mer nøyaktig, de kalkulerer en prisøkning på svimlende 33,5 prosent fra 2016 til 2020.

Disse prosentene føles nok overveldende for unge - og eldre voksne som kan tenke seg å tre inn på boligmarkedet i de kommende år. Statistisk Sentralbyrå (SSB) melder at årsaker som rekordlav styringsrente på 0,5 prosent i 2016, samt balansemangel mellom tilbud og etterspørsel, har bidratt til de skyhøye boligprisene i Oslo. Det er også vesentlig å ta den høye befolkningsveksten i Norge i betraktning. Som vi kan se på grafen, har vi hatt en konsekvent vekst i befolkningen i Norge siden begynnelsen av 2000-tallet og i følge SSB vil vi nå 5.5 millioner mennesker, innen de neste 5 år.

Videre, har den sterke sentraliseringstrenden generert et mer konkurransedyktig boligmarked i de større byene; som i Oslo, i følge SSB sin ’Økonomisk Analyse’ fra 2016.

Oslo sine svimlende høye priser har til og med vekket oppsikt utenfor landegrensene. Tidligere i år skrev den Danske DR om en ett-roms leilighet i Oslo som ble lagt ut til salgs for 2,175 millioner kr, til tross for at den kun var på 18 kvadratmeter. Dette eksemplet er alt annet enn uvanlig i Tigerstaden.

Men skiller vi oss egentlig så sterkt ut sammenlignet med våre nordlige naboer? Både Stockholm og København opplever en lignende sterk pågang i boligmarkedet, men med noen merkbare ulikheter. Hvis København hadde hatt en kvadratmeterpris tilsvarende den nevnte leilighet i Oslo ville den være den absolutt dyreste i Danmark målt pr. kvadratmeter. Med andre ord så er det langt dyrere å kjøpe bolig i Oslo enn det er i København, regnet ut fra kvadratmeter prisen.

Men med andre viktige faktorer inne i bildet, er boligmarkedet altfor kompleks til å kunne la saken ligge kun ved det.

Det som raskt blir et tema når man diskuterer boligmarkedet i Skandinavias hovedstater er om de på noen måte trer inn i de samme boligepokene samtidig og om de er så forutsigbare at vi kan se på den ene by og deretter forstå de to andre. Til tross for de mange likheter som finnes i de tre boligmarkedene, er det nødvendig å påpeke at de har betraktelig viktige ulikheter. Den mest fremvisende forskjellen som er viktig å forstå er at Norge, i motsetning til både Sverige og Danmark, ikke er medlem av EU.

Selv om Sverige og Danmark bruker deres svenske- og danske krone og ikke euroen; er de langt sterkere tilknyttet euroen og det Europeiske markedet. Dette skal likevel ikke tolkes som at Norges økonomi står helt upåvirket av EU. Vi blir så absolutt påvirket. Men ikke i like stor grad.

Det fikk vi bekreftet under finanskrisen, da Norge var de eneste i Skandinavia som ikke opplevde et stort økonomisk fall.

Den danske økonom Jan Størup Nielsen argumenterer for at den danske økonomi har tredd inn i en selvforsynt og positiv utvikling, noe som direkte går i takt med boligmarkedet. I tillegg til lav rente og stødig økonomi, kan man trekke flere likheter mellom det norske- og det danske marked. Sånn som i Norge, er boligmarkedet i Danmark svært sentralisert, og storbyer; hovedsakelig København, opplever et helt annet boligmarked enn resten av landet.

Den store pågang i ’kjøpmennenes’ by kan derimot avta ifølge Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Bank, som forteller at kjøp og salg av bolig vanligvis øker når solen kommer frem og vi vil derfor få en naturlig nedgang nå som vi er på vei inn i høst-og vinterhalvåret. Til tross for at Bergmann ikke er altfor bekymret for en mulig dansk boligboble, som den som var i 2006-07, utdyper Bergmann noe bekymring over hovedstaden. Bekymringen hennes går derimot mer ut på usikkerheten rundt boligskatter og den nåværende lave renten.

Tilbake i 2015, hoppet nemlig renten i Danmark fra lav til høy på kort tid. Slike hopp er noe boligselgere- og kjøpere må forvente å forholde seg til, i følge både Bergmann og Nielsen.

Kilde:Nordea Bank Podcast: https://www.nordea.com/da/press-and-news/nyheder-og-pressemeddelelser/2017-03-20-er-vi-paa-vej-mod-en%20ny-boligboble.html

Kvadratmeterpriser ved kjøp av bolig

Hvis man ser bort ifra tiden rett etter finanskrisen i 2008, så har Stockholm, København og Oslo har hatt en svært lignende boligpris utvikling siden år 2005 frem til i dag. Faktisk, så har Sverige, som Norge og Danmark, opplevd bemerkeslig rekordlav styringsrente de siste parr år. Men når vi undersøker kvadratmeterprisen i de tre byer finner vi at Stockholm og Oslo er relativt like, mens København skiller seg mer ut.

I mai 2017 konkluderte nemlig Prognosesenteret med at en gjennomsnittlig bolig i Oslo lå på 70 525 kr/m2 (7596 euro), mens den gjennomsnittlige prisen i Stockholm lå på 68 287 kr/m2 (7355 euro). Til tross for at Oslo er dyrere enn Stockholm, finner vi dyrere - samt billigere boliger i Stockholm enn vi gjør i Oslo. I Oslo finner vi noen av de dyreste boligene på Frogner; men disse er fortsatt billigere enn boligene funnet i de dyre områdene som Vasastan og Normalm i Stockholm.

Videre, som vi kan se på grafen over, har København en svært annerledes kvadratmeterpris enn sine nordlige naboer, da deres gjennomsnitt ligger på 54 516 kr/m2. Det som derimot er ekstremt viktig å nevne her er arealet i de tre storbyer. Mens Oslo har et totalareal på 454,09 km2, har Stockholm et areal på 209 km2, og tilslutt finner vi København med et areal på 86,20 km2. Med andre ord, vil det si at gjennomsnittsprisen på boliger i København er regnet ut fra et område som er langt mindre og derfor mer sentralt enn de to andre.

Ettersom bydelene i både Oslo og Stockholm er inkludert i det som betegnes som selve byen, blir sammenligningen til tider ikke komplett. Derimot, så kan man tenke seg og dermed konkludere til en dels grad at hvis København hadde hatt en større landareal, der deres forsteder hadde vært inkludert, ville prisene i København være enda lavere.

Kilde:Euroconstruct: http://www.euroconstruct.org/ec/blog/2017_05 Boliga: http://www.boliga.dk/kvadratmeter-priser-kommuner.html

Konkurransedyktige Nordmenn

I Norge har vi et krav som forlanger at minst 60 prosent av boligene skal være solgt på forhånd, før en bebyggelse kan bli skutt i gang. Dette gjør at det blir bygget færre boliger i Norge enn i for eksempel Danmark, hvis man studerer balansegangen mellom tilbud og etterspørsel på de nasjonale nivå. Som nevnt tidligere har en mangel på balanse bidratt til å dyrke det dyre boligmarkedet i Oslo.

Mens, når det kommer til Danmark, har produksjonsnivået av boliger steget i de siste parr år og begynner derfor å nærme seg slik det var før finanskrisen i 2007. Resultatet av en bedre boligbalanse i Danmark bidrar til at prisene er langt billigere enn de er i Norge. Allikevel ser vi at andelen dansker som eier bolig er langt lavere enn andelen i Norge. Imens omkring 50% av danskene eier egen bolig, er det 80% av nordmennene som eier egen bolig.

Vi finner Sverige midt mellom danskene og nordmennene med 62% boligeiere. Med det sagt kan vi tydelig forstå at markedet er ekstremt mer konkurransedyktig i Norge enn i de to naboland, da spesielt Danmark. Denne populære trenden som nordmenn har fulgt helt siden etterkrigsårene; med å eie egen bolig, bidrar åpenbart til å presse prisene oppover.

Kilde:Prognosesenteret: http://prognosesenteret.no/boligmarkedet-la-rydde-alternative-fakta/

Den historiske utviklingen

Vi har tre svært sterke boligmarkeder i Skandinavia. Og de skyhøye prisene generer alltid en form for usikkerhet og til tider redsel. Kraftige ord som boligboble og priskrakk som florerer på nettet, får oss til å sitte igjen med et inntrykk av at boligmarkedet plutselig skal endre styring og stupe rett i bakken.

Det er derfor viktig å stille seg kritisk og huske at dramatiske og skremmende ord ofte blir brukt for å selge nyheter, fremfor å informere. Det er som oftest langt viktigere å analysere boligmarkedets utvikling de siste år; for å forstå markedet, enn det er å spekulere om fremtiden.

Som vi kan se på grafen, så har alle tre storbyer hatt en gradvis og sterk økning i pris. København sine priser per kvadratmeter ligger som sagt en del lenger ned enn Stockholm og Oslo sine, men har allikevel hatt en lignende kurve som går stødig oppover. Hvis man studerer grafen nøye kan man se at prisene for 2017 er litt høyere i alle tre byer enn det som er vist i graf 1 av denne undersøkelsen.

Dette er nemlig fordi de to tidligere brukte kilder, Boliga og Euroconstruct, kom noe senere på året enn de undersøkelser som er laget av Eiendomsmegler Krogsveen AS, Svenske Mäklarstatistik og Finans Danmark. Grunnen til at kvadratmeterprisene er noe lavere per dags dato enn det de var tidligere på året (i ovenstående graf), er noe økonomer kaller for en korrigeringsfase. Administrerende direktør i Krogsveen, Leif J. Laugen, er nemlig en av flere som har predikert at Oslo vil oppleve en korrigeringsfase i de neste år.Grunner som lav befolkningstetthet og de mange uutnyttede utbyggingsområdene i Oslo og omegn vil bidra til at prisforskjellene mellom hovedstaden og resten av landet ikke vil fortsette slik den har gjort i lang tid nå.

Krogsveen argumenterer for at hvis en naturlig korrigeringsfase ikke er å finne i kortene våre, er det fortsatt en mulighet for et sjokkerende prisfall på grunnlag av mer økonomiske- og politiske beslutninger, som for eksempel i oljesektoren vår. Om man skal ta Krogsveen predikasjon til seg eller ei, er opp til hver en. Men det er midlertidig viktig å påpeke at selv med et sjokkerende prisfall, som finanskrisen i 2007, har nivåforskjellene i for eksempel England holdt seg. Englands boligmarked opplevde et så stort fall i 2007 at de først kom seg tilbake til tidligere priser i 2014.

I 2017, er gjennomsnittsprisen for en bolig i England 2 213 432 kr, imens i London ligger den helt opp på 5 040 386 kr (utregnet etter valutakurser den 15 september). Videre, så vokste London sine priser ytterlige 7 % sist år og kvadratmeterprisen ligger nå på 161 270 kr/m2 (utregnet etter valutakurser den 15 september). Med det sagt, forblir det uvisst om Oslo er som London og at den store prisforskjellen mellom Oslo og resten av Norge vil fortsette å øke, eller og vi nå faktisk er på vei inn i en lenger korrigeringsfase.

Kilder:Stockholm: https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/stockholms-lan/stockholm/#/bostadsratter/arshistorik Oslo: https://krogsveen.no/Boligprisstatistikk/Boligprisstatistikk-for-Oslo København: http://rkr.statistikbank.dk/201 London: https://www.mansionglobal.com/articles/69775-10-years-after-financial-crisis-u-k-real-estate-tougher-to-crack https://data.london.gov.uk/housingmarket/#regprice

Leie

Det blir ofte sett på som en økonomisk sikkerhet å eie sin egen bolig, og som tidligere nevnt har undersøkelser vist at langt flere nordmenn tyr til kjøp fremfor leie enn våre Skandinaviske brødre. Det som er fascinerende er at det faktisk er langt dyrere å leie i København enn det er i både Oslo og i Stockholm.

En undersøkelse laget av det britiske firmaet, Nested, konkluderte med at Stockholm er den billigste byen og København er den dyreste i Skandinavia. Imens kvadratmeterprisen ligger på 174 kr i Stockholm og på 175 kr i Oslo, så ligger den helt oppe på 206 kr for å leie i København. Med andre ord, vil det derfor lønne seg å leie i Oslo fremfor København, mens det vil lønne seg å kjøpe i København fremfor i Oslo.

Dette har bidratt til at det har vokst frem et miljø for norske investorer i den danske hovedstad. Milliardæren Ivar Tollefsen, som er kjent for å ha skapt profitt på det Skandinaviske boligmarkedet gjennom de to firmaene Fredensborg AS og Heimstaden AB, er en av flere norske investorer som mener man skal satse på markedet i København, grunnet de økende utleiepriser og gode prognoser for Københavns boligmarked.

Kilder:NESTED: https://nested.com/research/rental/2017/global/all E24: http://e24.no/naeringsliv/boligmarkedet/ivar-tollefsen-investerer-tungt-i-det-danske-boligmarkedet/24105925

Lønn

Når man diskuterer og sammenligner boligprisene i Skandinavia, er det ikke bare relevant, men ekstremt nødvendig å vise til gjennomsnittslønnen i de tre land. OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development) utarbeidet målinger i 2015, for å vise til gjennomsnittslønnen i diverse land. Vi i Moneybanker har laget en graf som kun har tatt de Skandinaviske landene i betraktning, pluss omgjort fra USD til NOK, for å gjøre det mer oversiktlig.

Mens vi må huske på at de nøyaktig numre for gjennomsnittslønnen har endret seg noe siden 2015, kan vi se at gjennomsnittslønnen til nordmennene ligger på noe høyere enn svenskenes- og danskenes lønn. Det er derimot viktig å poengtere det faktum at grafen er laget før trukket skatteprosent og ettersom danskene har et reelt høyere skattefradrag enn svenskene og nordmennene, vil utbetalt lønn se merkbart annerledes ut. På en annen side, er det også vesentlig å huske at skattepengene som blir trukket fra enkeltindividets lønn faktisk går til formål man ellers skulle brukt sin lønn på.

Videre, så er mat, alkohol, bensin og andre goder dyrere i Norge enn det det er i Sverige og Danmark. Numbeo har nettopp undersøkt at Norge har noen av de høyeste prisene generelt i verden og kostnadene for å bo og leve i Norge er for eksempel 57,71% høyere enn det er i USA. Med det sagt, vil en leietager i Oslo mest sannsynlig ha høyere kostnader per måned, til tross for billigere boligleie.

Kilder:Numbeo: https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_result.jsp?country=Norway Organisation for Economic Co-operation and Development: https://data.oecd.org/earnwage/average-wages.htm

Hvordan ser fremtiden vår ut?

I følge administrerende direktør i Privatmegleren, Grethe W. Meier, vil prisene i Oslo stige mer enn ti prosent i de førstkommende årene. Samtidig argumenterer SSB for en litt mer håpefull fremtid i vente.

Grunnen til dette er blant annet en økning i boligbygging i Oslo, som vil resultere i et mer balansert forhold mellom tilbud og etterspørsel. Videre melder SSB at utsikten til en økende rente vil bidra til avtagende etterspørsel. Som et resultat av dette er det ventet at boligprisene vil få en lavere vekst takt, på ca. 0,6 prosent i 2018, før den vil falle ned mot -1,5 i 2019, for så å synke til -2,1 prosent.

Til tross for dette, påpeker SSB at selv med en nedgang fra tidligere år, vil boligmarkedet fortsatt være sterkt. Den danske boligutlåner, Nykredit, estimerer en vekst takt på 8,7 prosent for resten av året i København, mens det er forventet en vekst takt på 4,9 prosent i 2018 og 3,3 prosent i 2019. Vekst takten i Stockholm er også predikert til å øke de neste år, noe som gjør at Oslo kan bli den eneste storby i Skandinavia som vil befinne seg inn korrigeringsfase.

Med det sagt; hvis man skal følge noen overholdende tips når det kommer til boligmarkedet, uansett hvilket land man holder til, så er det å følge med på nasjonale- samt internasjonale faktorer som påvirker økonomien vår. Videre så er det viktig å huske å holde hodet kaldt og ikke handle ut fra impuls, kun fordi man har lest det ene eller andre om renter og prognoser. Alternative fakta fra diverse kilder kan aldri sammenlignes med de essensielle tips og råd man får fra marked- og boligøkonomer.

Og mer enn noe annet, still deg selv kritisk og vær forberedt på at alt kan skje.

Slik er undersøkelsen utarbeidet

Ettersom boligmarkedet er et særdeles omfattende emne, har denne undersøkelsen valgt å fokusere på kun visse aspekter. Ved de utarbeidede grafene- og diskusjonene våre har vi oppnådd hovedformålet vårt; som var å sette lys på de store- og små forskjellene i de tre Skandinaviske boligmarkeder. Selv om vesentlige viktige faktorene er satt i spill i denne undersøkelsen, vil det fortsatt være andre samfunnsforhold som kan være betydningsfulle for videre undersøkelse i fremtiden.

Det har blitt brukt en stor variasjon av kilder, på kryss av landegrensene, og det vil derfor være mulig for andre å jobbe videre med disse kilder og komponere videre undersøkelser.